huis renoveren van back to basic Sweden

De top 10 valkuilen
van een huis kopen in Zweden

NederlandsEnglish

“Wanneer je een huis gaat kopen in Zweden is het belangrijk om goed voorbereid te zijn. Leer van de fouten van anderen die jou voorgingen.”

Back to basic Sweden staat voor positiviteit. Maar zoals Ying niet zonder Yang kan positief niet zonder negatief bestaan. Laat je niet afschrikken, dromen moeten worden nagejaagd. Laat de fouten van ons een leerschool zijn voor anderen en om jou te helpen om goed voorbereid te zijn voor het kopen van een huis in Zweden.

1. Vastgoed kopen –  De aanbetaling & voorlopig contract tekenen

De 10% aanbetaling en het tekenen van het voorlopig contract betekent niet dat je de woning al binnen hebt. Zolang de verkoper zijn of haar handtekening niet op het originele koopdocument heeft geplaatst, is niets definitief. Terug trekken van jou kant betekent meestal dat je een boete moet betalen, terwijl de verkoper zonder straffen nog steeds kan afzien en ingaan op een hoger bod.

2. Kopen met disclaimer

Veel woningen worden verkocht met een disclaimer, een vrijwaring van verborgen gebreken voor de verkoper. Inspecteer daarom altijd zelf het vastgoed op gebreken. Bij het onderschrijven van de koopdocumenten geef je namelijk aan dat je aan de wettelijk verplichte inspectie hebt voldaan. Na het tekenen van het contract kan de verkoper achteraf niet verantwoordelijk worden gesteld.

3. Online kopen

Het lijkt makkelijk, kopen op afstand vanaf de keukentafel. Je zoekt online, ziet de mooiste foto’s en vindt een makelaar die zich laat machtigen om in jou naam de verplichte inspectie te doen en de contracten te onderteken.

Velen gingen jou voor om naderhand te ontdekken dat ze een veel te dure bouwval, met een rotte fundering, tussen een vuilnisbelt en een windmolenpark hebben gekocht. Ach ja, je hebt in iedergeval nog uitzicht op dat mooie meer. Totdat je ontdekt dat het kapbos van de buurman ondertussen het panorama belemmert.

Laat je niet verleiden. Makelaars kunnen de prachtigste foto’s maken en verkopen is hun doel, niet om jou gelukkig te maken. Ga naar de opendag, doe zelf de inspectie en stel veel te veel vragen. Heb je geen goed gevoel over de makelaar, verkoper of het vastgoed, twijfel niet en zoek verder. Morgen staat er weer iets nieuws te koop.

4. Zweedse bank & hypotheek

Kopen zonder zweedse bankrekening was tijdens dit schrijven nog mogelijk, maar wordt in de toekomst steeds moeilijker. Er gaat het gerucht dat er een nieuwe wet in de maak is om vastgoed kopen zonder Zweeds (Scandinavisch) bankaccount onmogelijk te maken. Sommige makelaars die vaak al onderdeel zijn van een bank hebben naar eigen inzicht deze wet al toegepast.

Zonder het Zweedse persoonsnummer is het afsluiten van een rekening moeizaam. Bovendien wordt er door de bank gevraagd naar een koop-, wooncontract en regelmatig inkomen vanuit Zweden. Zonder een vast arbeidscontract, eigen vermogen of buitenlandse inkomen en internationale ziektekostenverzekering wordt de aanvraag van een personnummer zo goed als zeker afgewezen.

Mocht je al een rekening kunnen bemachtigen, houd er dan rekening mee dat de Zweedse banken niet zomaar een hypotheek afsluiten. Zelfs als je in het bezit bent van een persoonsnummer en een vaste baan hebt, moet je er niet van uitgaan dat je zomaar goedkeuring krijgt bij de aanvraag. Dit geld zeker als je pas recentelijk bent toegelaten in het Zweedse bevolkingsregister.

5. Huis verkopen in Nederland en winstbelasting

Gefeliciteerd, je bent je nieuwe woning ingetrokken, ingeschreven in het bevolkingsregister en hebt een “personnummer” gekregen. Het is tijd om je huis in Nederland te verkopen. Houd er wel rekening mee dat je nu ook onder de Zweedse belastingwet valt. Dat betekent dus dat je over de winst van de verkoop, 22% winstbelasting mag betalen. Ongeacht het land waar het vastgoed zich bevindt en wordt verkocht.

6. Wensen VS locale wet en regelgeving

Naast de landelijke wetten heeft iedere gemeente in Zweden zijn eigen regels. Zorg dat je al jou wensen netjes op een rij hebt staan en doe onderzoek of de commune akkoord gaat met deze wensen.

Zo staan sommige communes bijvoorbeeld toe dat je een biologische toilet houdt, terwijl de ander dit met zware straffen verbiedt. Waar je in de ene gemeente het hele jaar in een caravan mag verblijven, mag je in een ander niet eens in een vrijetijdshuis wonen.

Je kan veel informatie vinden op de gemeente websites. Meestal is een kort telefoontje (vaak mogelijk in het engels) al voldoende om opheldering te verkrijgen.

7. Onderhoud & renovering

Een houten woningen vergt twee rechter handen, veel tijd en onderhoud. Zelfs wanneer deze nog in een goede staat verkeert. Zorg daarom dat je voldoende budget achter de hand hebt voor reparaties en onderhoudswerkzaamheden. Dit geldt zeker als je een grote renovering moet uitvoeren. Houd rekening met hoge (verborgen) kosten en lange wachttijden van een jaar of langer wanneer je een aannemer in dienst moet nemen.

8. Jaarlijkse verplichtingen

Vaste lasten
Het leven in Zweden is duur, een goedkoop vers brood in de supermarkt begint vanaf 25 SEK en de olieprijzen schieten momenteel door het dak. Dit geld ook voor de energie rekening.

Afgelopen winter zijn weer mensen op straat gezet geworden omdat zij de maandelijkse electra rekening om het huis te verwarmen niet konden betalen. Een noodzaak om te zorgen dat de waterleiding niet kapot vriest. In de winter van 2022 spraken we over een maandelijks bedrag van gemiddeld  12.000 SEK (1.200 euro).

Heb je een septic-tank dan moet deze met regelmaat geleegd worden, ook als deze niet vol is. Hiervoor kan (lees moet) je een abonnement voor afsluiten. Bevindt deze tank zich op een landelijke locatie en meer dan 5 meter van de weg af, dan mag je een niet zuinige rekening verwachten.

Uiteraard komen er net als in Nederland kosten als water, riool, telefoon, internet en andere netwerkaansluitingen kijken.

Gemeentelijke belastingen
De gemeentelijke belastingen en kostenverplichtingen kunnen hoog oplopen. Waar je in de ene gemeente jaarlijks 1500 SEK betaald, kan dat in de ander 5000 SEK zijn.

Een ander voorbeeld is de verplichte driekamer-septic-tank. Deze moet je afhankelijk van de commune iedere dertig jaar vervangen. Heb je nog een oude 2-kamer-tank, dan kan het zo zijn dat de gemeente jou na de koop oplegt deze te vervangen. Houd rekening met een kostenplaatje van 120.000 SEK en oplopend.

Gemeenschappelijk kosten
Vooral op het platte land is het gebruikelijk dat je een jaarlijkse rekening krijgt voor de bijdrage aan de gemeenschappelijke kosten. Deze kan varieren van enkele tientjes tot honderden euros.

Voorbeelden van gemeenschappelijke kosten zijn het sneeuwvrij maken van de gemeenschappelijke priveweg, onderhoud van picknick plaatsen, zwemstijgers en toeristenvoorzieningen.

9. Afstand

Zweden lijkt op de kaart dichtbij, maar Zweden is groot en het wordt ook nog eens gescheiden door een zee. Het (om)rijden naar de kostbare brug en ferries kan ervoor zorgen dat je zo een dag langer dan gepland onderweg bent. Een belangrijk gegeven als je regelmatig terug naar Nederland moet om zaken te regelen of wilt om familie te bezoeken.

Als je buiten de stad gaat wonen, houd er dan ook rekening mee dat de supermarkt, werk, school, gemeente en andere voorzieningen niet direct om de hoek liggen. De Zweed woont haast in de auto. Meer dan honderd kilometer rijden naar je werk via een langzame binnenweg is voor hen de normaalste zaak van de wereld.

10. Direct emigreren naar de nieuwe woning

Je hebt je netjes in Nederland uitgeschreven van het bevolkingsregister om je in te schrijven voor de nieuwe woning in Zweden. En dan kom je erachter dat de geruchten over de aanvraag van het “Personnummer” waar zijn. Om er een paar te noemen:

  • In de meeste gevallen is de wachtijd voor de aanvraagprocedure van het personnummer 3 maanden tot zelfs een jaar.
  • Ondanks dat je vast inkomen uit werk hebt kan het zijn dat je alsnog keer op keer voor de aanvraag van het Personnummer afgewezen wordt.
  • Zelfs met een persoonsnummer ben je niet zomaar ziektekosten verzekerd. Dit houdt in dat je een dure expatverzekering nodig hebt en terug naar Nederland moet voor niet noodzakelijke of langdurige zorg.
  • Werk zoeken zonder persoonsnummer is niet eenvoudig.
  • Zonder persoonsnummer krijg je geen Bank-ID. Hiermee regel je contracten, verzekeringen, bank- en overheidszaken.
  • Zonder persoonsnummer heb je weinig rechten. Je bent niet de eerste waarvan geen belasting wordt afgedragen of zelfs niet door de werkgever wordt uitbetaald.

Huis kopen in Zweden – zoeken, bieden en tekenen

“Oefen” het inspecteren van de staat van de woning en bijgebouwen. Het is een goede manier om te ontdekken bij welke makelaar jij een goed gevoel hebt.

Om toegang te krijgen tot de open dag kan je digitaal een aanvraag doen, maar dat gaat regelmatig mis. Het beste is om direct telefonisch contact op te nemen met de makelaar. Je kan dan alvast een paar vragen stellen en het helpt om een serieus (open) bod te plaatsen. Je hebt nog altijd de mogelijkheid om je terug te trekken of het bod te verlagen. Op die manier krijg je direct toegang tot de bieding en wordt je life op de hoogte gehouden va het verloop.

De makelaar is ook meteen de notaris. Deze regelt voor jou de eigendomsakte, inschrijving bij het kadasterregister, aanvraag van het kadaster-belastingnummer (organisationnummer) en afdragingen bij Skatteverket (Zweedse blastingdienst.)…

Share the love